Адвокат: Поправки в ГК не решают проблему нынешних обманутых дольщиков

Адвокат: Поправки в ГК не решают проблему нынешних обманутых дольщиков

10.02.2019 0 Поделись с друзьями!

Изменения в Гражданский кодекс вступают в силу с 1 марта 2019 года.

Феномен обманутых инвесторов долевого строительства не обошел стороной и Молдову. Люди, вложившие свои кровные на стадии строительства дома, нередко рискуют остаться и без денег, и без жилья. Изменения в Гражданский кодекс вступают в силу с 1 марта 2019 года.

Дольщики порой долго судятся с внезапно обанкротившейся строительной компанией. Особенно обидно тем инвесторам, которые еще на начальной стадии строительства вносили полную оплату за еще не построенное жилье.

Государство долгое время закрывало глаза на эту проблему. Но в конце 2018 года наконец-то приняты поправки и дополнения в Гражданский кодекс, которые, по идее, призваны защитить права участников долевого строительства.

Теперь застройщик в ходе строительства не сможет принимать деньги в счет оплаты будущей квартиры больше пределов, оговоренных в ГК. Кроме того, до внесения любых платежей потребуется предварительная регистрация права собственности инвестора в реестре недвижимого имущества.

Платежи покупателя, внесенные по договору, не могут превышать следующих пределов:

а) 5 % общей стоимости – после предварительной регистрации, но до завершения закладки фундамента строения;

b) 35 % общей стоимости – после завершения закладки фундамента строения, в котором находится недвижимое имущество;

c) 70 % общей стоимости – после установки крыши и наружных стен строения;

d) 95 % общей стоимости – после ввода в эксплуатацию строения, в котором находится недвижимое имущество;

e) 100 % общей стоимости – после подтверждения права собственности. Если же покупатель представил обоснованные претензии в отношении недостатков построенного жилья, то после устранения недостатков.

Нередко покупатель, оплатив определенную сумму за оговоренные в контракте квадратные метры, в готовой квартире получал превышение метража и вынужден был доплачивать застройщику. Теперь этот момент также регламентируется Гражданским кодексом. В частности, если при продаже жилья в контракте не была указана площадь, то ссылка на ошибку или недостаток средств ни одной из сторон во внимания приниматься не будет на том основании, что площадь меньше или больше, чем ожидалось.

Но если в контракте указана конкретная площадь и цена за единицу измерения, а фактическая площадь меньше указанной в договоре, покупатель может требовать от продавца предоставления оговоренной площади. В случае, когда покупатель не требует или продавец не может передать эту площадь, покупатель имеет право либо на соответствующее снижение цены, либо на расторжение акта купли-продажи. Но только если из-за разницы в площади имущество не может быть использовано для целей, для которых оно было приобретено.

В случае, если фактическая площадь оказывается больше предусмотренной, а излишек превышает одну двадцатую часть согласованной площади, покупатель должен уплатить соответствующую дополнительную цену или же может заявить о расторжении договора купли-продажи. Однако если излишек не превышает одной двадцатой части согласованной площади, покупатель не имеет права на расторжение, но и не обязан платить дополнительную цену. 

Инвесторы долевого участия нередко указывали на то, что инвестиционный контракт составляется обычно строительной компанией в свою пользу. В нем прописаны санкции к инвестору в случае нарушения графика взноса средств или расторжения договора. Но никаких санкций к застройщику в случае нарушения сроков строительства не предусмотрено. Поэтому сдача объектов позже указанных в договоре сроков стала едва ли не нормой. Теперь закон обязывает застройщика обеспечить завершение строительных работ и ввод в эксплуатацию недвижимого имущества до даты ввода в эксплуатацию, установленной в договоре.

В ГК также прописано содержание договора купли-продажи строящегося жилья и обязанности продавца по информированию дольщиков. Так, в договоре должны быть указаны: кадастровый номер строящегося недвижимого имущества; номер и дата выдачи и истечения срока действия разрешения на строительство; передаваемая покупателю доля прав на земельный участок, здание и другие общие части; предполагаемый срок ввода в эксплуатацию с указанием конкретной календарной даты, и т.д.

До заключения договора и по требованию покупателя в любое время в период действия договора продавец обязан ознакомить покупателя с проектом строительства, если тот потребует, предоставить ему копии проекта или отдельные его части. Держать покупателя в курсе о фактическом состоянии строительства, представить учредительный документ кондоминиума и, (если таковые имеются), устав ассоциации собственников в кондоминиуме и положение о кондоминиуме.

Если несколько покупателей являются членами ассоциации собственников в кондоминиуме или другой формы управления кондоминиумом, это сообщество может также осуществлять права в отношении продавца, связанные с ненадлежащей реализацией проекта строительства, предусмотренного договором.

Гражданский кодекс допускает, что стороны могут предусмотреть в договоре возможность перечисления полной суммы или ее части на счет эскроу, на который до подписания акта приема передачи покупателем зачисляются средства. Доверительным собственником счета выступает банк, который перечисляет средства на счет продавца по мере выполнения соответствующего этапа строительных работ. В случае не выполнения застройщиком своих обязательств инвестор имеет право на возврат уплаченных сумм с этого счета. Положения этой статьи применяются даже в случае, когда в отношении продавца возбужден процесс несостоятельности.

Отдельная статья посвящена защите покупателя при инициировании процедуры несостоятельности продавца. В таком случае покупатель имеет возможность, к примеру, потребовать подтверждения предварительной регистрации его права собственности на недвижимое имущество и долю общих частей в том состоянии, в котором они находятся. Или же заявить о расторжении договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченных сумм и других средств, на которые он имеет право.

Как отметила для «ЛП» адвокат Зинаида Гуцу, поправки в Гражданский кодекс направлены, в первую очередь, на защиту будущих инвесторов. В этом плане Молдова перенимает практику других стран, которая предусматривает постепенное финансирование по мере процента завершения стройки.

И в очень небольшой мере поправки решают проблему нынешних обманутых дольщиков. Для них возможно облегчение процедуры, если застройщик будет объявлен банкротом.

«Насколько мне известно, приняты также поправки в закон о банкротстве. Если в них будет содержаться вопрос о банкротстве застройщика, то у обманутых инвесторов будет более ясная перспектива и возможность получить свою незавершенную квартиру в том виде, в котором она находится, без дополнительной процедуры, которая предусмотрена сейчас» – говорит адвокат.

Специалисты считают, что в любом случае надо проследить, как эти положения будут применяться на практике. Но, в принципе, такие изменения в законодательстве надо приветствовать, это существенный сдвиг в плане защиты участников долевого строительства.

В значительной степени будет облегчена участь инвесторов, когда строительная компания проходит процесс несостоятельности. Потому что им дано гарантированное право выделения квартиры из общей дебиторской массы, как свою собственность.

«Но, по моему мнению, необходимо принять все-таки специальный закон в этой области, – отмечает Зинаида Гуцу. – Практика долевого участия в строительстве позаимствована с российского рынка. Но столкнувшись с многочисленными фактами обманутых дольщиков, в России было принято законодательство, очень детально регулирующее этот процесс. Потому что участие государства необходимо, когда гражданам приходится каким-то образом организовываться с целью завершения начатого строительства».

В ГК отмечается возможность ассоциации собственников в кондоминиум с целью «осуществлять права в отношении продавца, связанные с ненадлежащей реализацией проекта строительства, предусмотренного договором».

«Это нормальная практика, когда на стадии строительства образуется ассоциация собственников в кондоминиуме, то есть проявляется юридическое лицо до сдачи дома в эксплуатацию, которое будет управлять этим процессом, – комментирует адвокат. – Заказчик в этом случае выступает как исполнитель строительных работ. До сих пор это была односторонняя игра, то есть самой информированной стороной был заказчик, который пользовался этой ситуацией».

Однако, по мнению Зинаиды Гуцу, чтобы эти положения заработали, необходимы изменения в других законах. Если законодательство останется на нынешнем уровне, то радикального улучшения ситуации может и не произойти. Потому что нет достаточных рычагов влияния, нет надзора за процессом долевого строительства. И на сегодня не понятно, кто будет за этим следить: то ли Агентство по защите прав потребителей, то ли другой орган. В принципе можно приветствовать появление всех этих новых норм. Но как они будут работать на практике, покажет время.

Изменения в Гражданский кодекс вступают в силу с 1 марта 2019 года. Правительству предписано в шестимесячный срок привести свои нормативные акты в соответствие с принятыми поправками.

Источник